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> 新聞中心 > 政策法規(guī) 石家莊市人民政府 關(guān)于加快推進(jìn)主城區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)意見
發(fā)表日期：2015-9-16 次數(shù): 2229 次
各縣（市）、區(qū)人民政府，高新區(qū)、正定新區(qū)、循環(huán)化工園區(qū)和空港工業(yè)園區(qū)管委會：
為切實加強(qiáng)我市老舊小區(qū)物業(yè)管理，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，構(gòu)建和諧幸福省會，根據(jù)《石家莊市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本意見。
一、基本原則
按照“保障基本、全面覆蓋、政府扶持、市場運(yùn)作”的原則，以滿足老舊小區(qū)居民最基本、最迫切的生活需求為重點(diǎn)，完善相關(guān)管理制度，加快建立我市主城區(qū)老舊小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)體系,實現(xiàn)管理全覆蓋。
二、目標(biāo)任務(wù)
利用三年時間（2015年—2017年）基本實現(xiàn)全市老舊住宅小區(qū)全整治、基本物業(yè)服務(wù)全覆蓋，全力推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理向市場化過渡，實現(xiàn)有治安防范、有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護(hù)、有維修維護(hù)、有停車管理的“五有”目標(biāo)。
三、職能分工
按照“重心下移、屬地管理”的原則，完善市、區(qū)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會的網(wǎng)格化管理體制。市房管、規(guī)劃、建設(shè)、財政、物價、綜治、公安消防、民政、城管、質(zhì)檢、園林等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)履行小區(qū)管理職責(zé)。
轄區(qū)政府是老舊小區(qū)管理的責(zé)任主體，應(yīng)統(tǒng)籌力量和資源，負(fù)責(zé)老舊小區(qū)整治工作的組織實施和管理方案的具體落實；負(fù)責(zé)建立老舊小區(qū)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決老舊小區(qū)管理問題；負(fù)責(zé)組織老舊小區(qū)組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，指導(dǎo)簽訂管理（服務(wù)）協(xié)議；全力推進(jìn)主城區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。
四、實施措施
（一）扎實推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治。各區(qū)應(yīng)全面摸清老舊小區(qū)底數(shù)，建立老舊小區(qū)檔案，根據(jù)小區(qū)使用年限、破損程度、配套設(shè)施狀況以及業(yè)主改造意愿等因素，統(tǒng)籌整治經(jīng)費(fèi)、整治項目和整治內(nèi)容，做到整治一個，完善一個，交接一個。
1、整治內(nèi)容。老舊小區(qū)整治主要圍繞以下五個方面進(jìn)行整治：一是整治各種管線管網(wǎng)。修補(bǔ)水、電、暖、燃?xì)?、通訊等設(shè)施，實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)供水、供電、供暖、供氣和通訊網(wǎng)絡(luò)正常，排水通暢；二是完善公共服務(wù)設(shè)施。修復(fù)小區(qū)道路，增補(bǔ)樹木和綠地，整修路燈設(shè)施，增（擴(kuò)）建停車位，做到道路暢通、綠化齊整，照明設(shè)施完好，出入方便；三是增加安全防護(hù)設(shè)施。封閉小區(qū)，設(shè)置大門、門衛(wèi)室，完善電子監(jiān)控系統(tǒng)，實現(xiàn)小區(qū)出入規(guī)范，安全有序；四是拆除違章建筑。拆除侵占綠地、道路的違章建筑，清理公共區(qū)域的雜物，實現(xiàn)小區(qū)管理有序；五是設(shè)立物業(yè)用房。有條件的小區(qū)，應(yīng)調(diào)用或補(bǔ)建物業(yè)辦公用房。
2、整治制度。為確保整治進(jìn)度和質(zhì)量，要嚴(yán)格遵循五項制度。 一是工程公開招投標(biāo)制度。按照工程管理的相關(guān)要求，認(rèn)真落實招投標(biāo)有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格實行工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量與安全；二是工程項目公示制度。整治內(nèi)容、施工和監(jiān)理單位、區(qū)級監(jiān)管部門及監(jiān)督員電話在小區(qū)明顯部位進(jìn)行公示，方便群眾監(jiān)督；三是群眾監(jiān)督員制度。整治項目可聘請小區(qū)居民作為群眾監(jiān)督員，對整治工程進(jìn)行全過程監(jiān)督，確保居民的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和參與權(quán)；四是質(zhì)量監(jiān)督管理制度。各區(qū)政府組織專門人員指導(dǎo)、檢查整治工程施工質(zhì)量和進(jìn)展情況，并督促施工單位抓好整改；五是建立民意驗收制度。在驗收過程中，采取技術(shù)驗收與民意驗收相結(jié)合的方式，在專業(yè)驗收的基礎(chǔ)上，結(jié)合居民意見，做好工程驗收。
（二）因地制宜選擇管理模式。老舊小區(qū)管理結(jié)合我市實際，主要推行4種模式：
1、市場化物業(yè)服務(wù)。市場化物業(yè)服務(wù)是小區(qū)管理的根本出路。各區(qū)應(yīng)作為首選和主推方向，積極創(chuàng)造條件，加大推進(jìn)力度。具體辦法：一是合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，完善菜單式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實行區(qū)別化管理。按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、城市道路規(guī)劃等因素劃定。零星老舊小區(qū)（指3棟樓以下小區(qū)）可以按照就近管理的原則劃片實施管理。二是簽訂較長合同激勵企業(yè)全面市場化運(yùn)營。合同明確雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任，期限一般不低于5年。提倡選擇信譽(yù)好、實力強(qiáng)、規(guī)模大和社會信譽(yù)度高的物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)。三是實行物業(yè)費(fèi)過渡性財政補(bǔ)貼和退出機(jī)制。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用財政補(bǔ)貼一般為三年，第一年按照基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)的50%補(bǔ)貼，第二年財政補(bǔ)貼30%，第三年財政補(bǔ)貼15%，三年后財政不再補(bǔ)貼，財政補(bǔ)貼由各區(qū)負(fù)擔(dān)。四是加大考核力度。定期對物業(yè)服務(wù)實施情況進(jìn)行考核，考核結(jié)果作為財政補(bǔ)貼依據(jù)，并納入企業(yè)誠信管理。
2、社區(qū)保障管理。對難以實行市場化物業(yè)管理的，推行社區(qū)保障管理?？刹扇∫韵路绞剑?strong>一是街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府成立物業(yè)服務(wù)中心（民辦非盈利性質(zhì)），為轄區(qū)內(nèi)老舊住宅小區(qū)提供有償?shù)幕疚飿I(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)轄區(qū)老舊小區(qū)的實際，可在各相關(guān)社區(qū)成立分中心，與社區(qū)居民委員會、小區(qū)業(yè)主委員會形成“三位一體”的物業(yè)服務(wù)模式。物業(yè)服務(wù)中心針對小區(qū)不同情況，制定基本物業(yè)服務(wù)實施方案，方案包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，經(jīng)征求業(yè)主意見后組織實施。區(qū)政府對轄區(qū)基本物業(yè)服務(wù)實施情況進(jìn)行考核，并根據(jù)考核結(jié)果給予適當(dāng)財政補(bǔ)貼。二是搭建物業(yè)服務(wù)平臺。以街道辦事處為單位，搭建有償物業(yè)服務(wù)平臺，提供修繕、疏通、排障、保潔、秩序維護(hù)等有償服務(wù)。三是延伸公共服務(wù)進(jìn)小區(qū)。將市政服務(wù)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安等延伸進(jìn)入小區(qū)提供服務(wù)。
3、產(chǎn)權(quán)單位管理。對產(chǎn)權(quán)單位單一，管理主體明確的老舊小區(qū)，由產(chǎn)權(quán)單位實施規(guī)范化物業(yè)管理，逐步向市場化物業(yè)管理過渡。一是進(jìn)一步明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。各區(qū)政府應(yīng)指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)單位結(jié)合小區(qū)實際情況制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使產(chǎn)權(quán)單位的物業(yè)服務(wù)有據(jù)可依。二是加強(qiáng)對服務(wù)質(zhì)量的檢查考核。各區(qū)政府應(yīng)按照確定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，定期進(jìn)行考核檢查，促進(jìn)規(guī)范管理。三是鼓勵并引導(dǎo)產(chǎn)權(quán)單位管理向市場化物業(yè)服務(wù)過渡。引導(dǎo)業(yè)主樹立“花錢買服務(wù)”的意識，采取適度補(bǔ)貼、組建物業(yè)服務(wù)公司等做法，推進(jìn)小區(qū)走上市場化物業(yè)管理模式。
4、業(yè)主自治管理。各區(qū)應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)老舊小區(qū)業(yè)主委員會的成立，通過選舉業(yè)主大會和業(yè)主委員會來實現(xiàn)小區(qū)的共同管理權(quán)。暫時難以成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的，由居委會代為行使業(yè)主委員會權(quán)利。
（三）推進(jìn)綜合執(zhí)法進(jìn)社區(qū)。各區(qū)應(yīng)切實解決社區(qū)執(zhí)法缺失的問題，確保管理無死角、無縫隙。一是推進(jìn)綜合執(zhí)法進(jìn)社區(qū)。各區(qū)整合力量，著力解決小區(qū)內(nèi)私搭亂建、損害侵占綠地和共用部位、飼養(yǎng)家禽家畜、住改商、占用消防通道、拆改承重結(jié)構(gòu)影響房屋安全等違法違規(guī)行為的制止、核查和處罰，維護(hù)小區(qū)良好秩序。二是推進(jìn)人民調(diào)解進(jìn)社區(qū)。各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）完善物業(yè)糾紛矛盾處置制度和辦理流程，安排業(yè)務(wù)熟練的專職人員負(fù)責(zé)，及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)相關(guān)問題。三是推進(jìn)仲裁進(jìn)社區(qū)。各區(qū)會同仲裁委員會推進(jìn)仲裁進(jìn)社區(qū)，要先抓好試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗，逐步向所有社區(qū)延伸。四是推進(jìn)審判進(jìn)社區(qū)。各區(qū)協(xié)調(diào)區(qū)人民法院，組織巡回法庭，深入到社區(qū)，處理相關(guān)的物業(yè)涉法問題。
（四）著力破解資金難題。一是落實過渡性補(bǔ)貼資金。對于實行市場化物業(yè)服務(wù)和社區(qū)保障性管理的老舊小區(qū)，過渡性財政補(bǔ)貼資金應(yīng)列入財政年度預(yù)算，并定期撥付。二是建立老舊住宅小區(qū)住宅專項維修資金制度。對未建立維修資金或維修資金不足的老舊小區(qū)，引導(dǎo)業(yè)主按照業(yè)主大會的決議通過的繳存標(biāo)準(zhǔn)建立維修資金，專項用于小區(qū)共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修。三是建立老舊小區(qū)應(yīng)急維修資金制度。各區(qū)應(yīng)設(shè)立老舊小區(qū)應(yīng)急維修資金，專項用于小區(qū)電梯停運(yùn)、水管破裂、影響房屋安全等緊急情況的維修使用。具體資金數(shù)額由各區(qū)根據(jù)實際情況確定，原則上不低于200萬元，列入各區(qū)年度財政預(yù)算。當(dāng)發(fā)生緊急維修情況時，由街道辦事處認(rèn)定并提出申請，由應(yīng)急維修資金先行墊付，再向相關(guān)受益業(yè)主按照擁有房屋建筑面積比例收取，并返還應(yīng)急維修資金賬戶。四是建立特困職工等特殊人群補(bǔ)助制度。低保、特困職工等老舊小區(qū)業(yè)主憑低保、特困證明，向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）提出申請，可免交物業(yè)費(fèi)。免交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由區(qū)級財政負(fù)責(zé)補(bǔ)足。
（五）加大政策扶持力度。一是對有條件的老舊小區(qū)，可補(bǔ)建物業(yè)管理用房和經(jīng)營用房。物業(yè)管理用房用于滿足物業(yè)服務(wù)需要。物業(yè)經(jīng)營用房收益用于補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)用不足，此費(fèi)用可計入舊小區(qū)整治資金。 二是允許老舊小區(qū)設(shè)置經(jīng)營性停車位和經(jīng)營性廣告。對有條件的老舊小區(qū)，允許其在公共區(qū)域建設(shè)經(jīng)營性停車位，在公共部位設(shè)置經(jīng)營性廣告。經(jīng)營性停車位和經(jīng)營性廣告收益可在物業(yè)服務(wù)合同中約定，用于彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)不足。三是多措并舉破解物業(yè)費(fèi)收費(fèi)難題。社區(qū)居委會應(yīng)積極營造花錢買服務(wù)的濃厚氛圍，發(fā)揮黨員干部示范帶頭作用，協(xié)助收繳老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)。加大依法追繳力度，依托技術(shù)改造手段，將繳納物業(yè)費(fèi)情況納入個人社會誠信體系。
（六）加強(qiáng)監(jiān)督考核。把以考促建、以考促管作為常規(guī)工作抓緊抓實，確保老舊小區(qū)管理的各項工作落實到位。一是加強(qiáng)對物業(yè)管理單位考核。 各區(qū)加強(qiáng)對進(jìn)駐老舊小區(qū)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)單位和物業(yè)服務(wù)中心（平臺）進(jìn)行日常檢查和定期考評。對先進(jìn)單位給記入企業(yè)誠信檔案，物業(yè)招投標(biāo)可適度加分。對服務(wù)不到位單位限期整改，減少財政補(bǔ)貼資金，并實行責(zé)任追究。二是加強(qiáng)部門考核。區(qū)政府應(yīng)加強(qiáng)對區(qū)級各部門、街道辦事處、居民委員會考核。結(jié)合每年下達(dá)的老舊小區(qū)綜合改善、物業(yè)管理、業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建等工作，明確考核標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法，并進(jìn)行量化，納入年度績效考核的內(nèi)容。
（七）加大宣傳力度，營造良好輿論氛圍。一是大力宣傳老舊住宅小區(qū)管理工作對促進(jìn)城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展及構(gòu)建和諧社會的重要意義。二是提高居民公共財政權(quán)利與義務(wù)、參與小區(qū)管理、花錢購買物業(yè)服務(wù)的意識。三是堅持正確輿論導(dǎo)向。以正面宣傳，弘揚(yáng)正氣為主，多宣傳先進(jìn)單位、先進(jìn)典型，形成支持參與老舊小區(qū)建設(shè)和管理濃厚氛圍。四是要創(chuàng)新宣傳手段，在充分利用新聞、攝影、美術(shù)等傳統(tǒng)宣傳方式的同時，要利用微信、QQ、錄像短片、電視短劇、小區(qū)大屏幕等媒介，組織各類比賽、展播、展覽等活動，提高宣傳的廣度和深度，形成全社會關(guān)心、支持老舊小區(qū)管理的良好輿論氛圍。
石家莊市人民政府
2015年8月19日
為切實加強(qiáng)我市老舊小區(qū)物業(yè)管理，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，構(gòu)建和諧幸福省會，根據(jù)《石家莊市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本意見。
一、基本原則
按照“保障基本、全面覆蓋、政府扶持、市場運(yùn)作”的原則，以滿足老舊小區(qū)居民最基本、最迫切的生活需求為重點(diǎn)，完善相關(guān)管理制度，加快建立我市主城區(qū)老舊小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)體系,實現(xiàn)管理全覆蓋。
二、目標(biāo)任務(wù)
利用三年時間（2015年—2017年）基本實現(xiàn)全市老舊住宅小區(qū)全整治、基本物業(yè)服務(wù)全覆蓋，全力推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理向市場化過渡，實現(xiàn)有治安防范、有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護(hù)、有維修維護(hù)、有停車管理的“五有”目標(biāo)。
三、職能分工
按照“重心下移、屬地管理”的原則，完善市、區(qū)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會的網(wǎng)格化管理體制。市房管、規(guī)劃、建設(shè)、財政、物價、綜治、公安消防、民政、城管、質(zhì)檢、園林等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)履行小區(qū)管理職責(zé)。
轄區(qū)政府是老舊小區(qū)管理的責(zé)任主體，應(yīng)統(tǒng)籌力量和資源，負(fù)責(zé)老舊小區(qū)整治工作的組織實施和管理方案的具體落實；負(fù)責(zé)建立老舊小區(qū)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決老舊小區(qū)管理問題；負(fù)責(zé)組織老舊小區(qū)組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，指導(dǎo)簽訂管理（服務(wù)）協(xié)議；全力推進(jìn)主城區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。
四、實施措施
（一）扎實推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治。各區(qū)應(yīng)全面摸清老舊小區(qū)底數(shù)，建立老舊小區(qū)檔案，根據(jù)小區(qū)使用年限、破損程度、配套設(shè)施狀況以及業(yè)主改造意愿等因素，統(tǒng)籌整治經(jīng)費(fèi)、整治項目和整治內(nèi)容，做到整治一個，完善一個，交接一個。
1、整治內(nèi)容。老舊小區(qū)整治主要圍繞以下五個方面進(jìn)行整治：一是整治各種管線管網(wǎng)。修補(bǔ)水、電、暖、燃?xì)?、通訊等設(shè)施，實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)供水、供電、供暖、供氣和通訊網(wǎng)絡(luò)正常，排水通暢；二是完善公共服務(wù)設(shè)施。修復(fù)小區(qū)道路，增補(bǔ)樹木和綠地，整修路燈設(shè)施，增（擴(kuò)）建停車位，做到道路暢通、綠化齊整，照明設(shè)施完好，出入方便；三是增加安全防護(hù)設(shè)施。封閉小區(qū)，設(shè)置大門、門衛(wèi)室，完善電子監(jiān)控系統(tǒng)，實現(xiàn)小區(qū)出入規(guī)范，安全有序；四是拆除違章建筑。拆除侵占綠地、道路的違章建筑，清理公共區(qū)域的雜物，實現(xiàn)小區(qū)管理有序；五是設(shè)立物業(yè)用房。有條件的小區(qū)，應(yīng)調(diào)用或補(bǔ)建物業(yè)辦公用房。
2、整治制度。為確保整治進(jìn)度和質(zhì)量，要嚴(yán)格遵循五項制度。 一是工程公開招投標(biāo)制度。按照工程管理的相關(guān)要求，認(rèn)真落實招投標(biāo)有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格實行工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量與安全；二是工程項目公示制度。整治內(nèi)容、施工和監(jiān)理單位、區(qū)級監(jiān)管部門及監(jiān)督員電話在小區(qū)明顯部位進(jìn)行公示，方便群眾監(jiān)督；三是群眾監(jiān)督員制度。整治項目可聘請小區(qū)居民作為群眾監(jiān)督員，對整治工程進(jìn)行全過程監(jiān)督，確保居民的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和參與權(quán)；四是質(zhì)量監(jiān)督管理制度。各區(qū)政府組織專門人員指導(dǎo)、檢查整治工程施工質(zhì)量和進(jìn)展情況，并督促施工單位抓好整改；五是建立民意驗收制度。在驗收過程中，采取技術(shù)驗收與民意驗收相結(jié)合的方式，在專業(yè)驗收的基礎(chǔ)上，結(jié)合居民意見，做好工程驗收。
（二）因地制宜選擇管理模式。老舊小區(qū)管理結(jié)合我市實際，主要推行4種模式：
1、市場化物業(yè)服務(wù)。市場化物業(yè)服務(wù)是小區(qū)管理的根本出路。各區(qū)應(yīng)作為首選和主推方向，積極創(chuàng)造條件，加大推進(jìn)力度。具體辦法：一是合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，完善菜單式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實行區(qū)別化管理。按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、城市道路規(guī)劃等因素劃定。零星老舊小區(qū)（指3棟樓以下小區(qū)）可以按照就近管理的原則劃片實施管理。二是簽訂較長合同激勵企業(yè)全面市場化運(yùn)營。合同明確雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任，期限一般不低于5年。提倡選擇信譽(yù)好、實力強(qiáng)、規(guī)模大和社會信譽(yù)度高的物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)。三是實行物業(yè)費(fèi)過渡性財政補(bǔ)貼和退出機(jī)制。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用財政補(bǔ)貼一般為三年，第一年按照基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)的50%補(bǔ)貼，第二年財政補(bǔ)貼30%，第三年財政補(bǔ)貼15%，三年后財政不再補(bǔ)貼，財政補(bǔ)貼由各區(qū)負(fù)擔(dān)。四是加大考核力度。定期對物業(yè)服務(wù)實施情況進(jìn)行考核，考核結(jié)果作為財政補(bǔ)貼依據(jù)，并納入企業(yè)誠信管理。
2、社區(qū)保障管理。對難以實行市場化物業(yè)管理的，推行社區(qū)保障管理?？刹扇∫韵路绞剑?strong>一是街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府成立物業(yè)服務(wù)中心（民辦非盈利性質(zhì)），為轄區(qū)內(nèi)老舊住宅小區(qū)提供有償?shù)幕疚飿I(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)轄區(qū)老舊小區(qū)的實際，可在各相關(guān)社區(qū)成立分中心，與社區(qū)居民委員會、小區(qū)業(yè)主委員會形成“三位一體”的物業(yè)服務(wù)模式。物業(yè)服務(wù)中心針對小區(qū)不同情況，制定基本物業(yè)服務(wù)實施方案，方案包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，經(jīng)征求業(yè)主意見后組織實施。區(qū)政府對轄區(qū)基本物業(yè)服務(wù)實施情況進(jìn)行考核，并根據(jù)考核結(jié)果給予適當(dāng)財政補(bǔ)貼。二是搭建物業(yè)服務(wù)平臺。以街道辦事處為單位，搭建有償物業(yè)服務(wù)平臺，提供修繕、疏通、排障、保潔、秩序維護(hù)等有償服務(wù)。三是延伸公共服務(wù)進(jìn)小區(qū)。將市政服務(wù)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安等延伸進(jìn)入小區(qū)提供服務(wù)。
3、產(chǎn)權(quán)單位管理。對產(chǎn)權(quán)單位單一，管理主體明確的老舊小區(qū)，由產(chǎn)權(quán)單位實施規(guī)范化物業(yè)管理，逐步向市場化物業(yè)管理過渡。一是進(jìn)一步明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。各區(qū)政府應(yīng)指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)單位結(jié)合小區(qū)實際情況制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使產(chǎn)權(quán)單位的物業(yè)服務(wù)有據(jù)可依。二是加強(qiáng)對服務(wù)質(zhì)量的檢查考核。各區(qū)政府應(yīng)按照確定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，定期進(jìn)行考核檢查，促進(jìn)規(guī)范管理。三是鼓勵并引導(dǎo)產(chǎn)權(quán)單位管理向市場化物業(yè)服務(wù)過渡。引導(dǎo)業(yè)主樹立“花錢買服務(wù)”的意識，采取適度補(bǔ)貼、組建物業(yè)服務(wù)公司等做法，推進(jìn)小區(qū)走上市場化物業(yè)管理模式。
4、業(yè)主自治管理。各區(qū)應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)老舊小區(qū)業(yè)主委員會的成立，通過選舉業(yè)主大會和業(yè)主委員會來實現(xiàn)小區(qū)的共同管理權(quán)。暫時難以成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的，由居委會代為行使業(yè)主委員會權(quán)利。
（三）推進(jìn)綜合執(zhí)法進(jìn)社區(qū)。各區(qū)應(yīng)切實解決社區(qū)執(zhí)法缺失的問題，確保管理無死角、無縫隙。一是推進(jìn)綜合執(zhí)法進(jìn)社區(qū)。各區(qū)整合力量，著力解決小區(qū)內(nèi)私搭亂建、損害侵占綠地和共用部位、飼養(yǎng)家禽家畜、住改商、占用消防通道、拆改承重結(jié)構(gòu)影響房屋安全等違法違規(guī)行為的制止、核查和處罰，維護(hù)小區(qū)良好秩序。二是推進(jìn)人民調(diào)解進(jìn)社區(qū)。各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）完善物業(yè)糾紛矛盾處置制度和辦理流程，安排業(yè)務(wù)熟練的專職人員負(fù)責(zé)，及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)相關(guān)問題。三是推進(jìn)仲裁進(jìn)社區(qū)。各區(qū)會同仲裁委員會推進(jìn)仲裁進(jìn)社區(qū)，要先抓好試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗，逐步向所有社區(qū)延伸。四是推進(jìn)審判進(jìn)社區(qū)。各區(qū)協(xié)調(diào)區(qū)人民法院，組織巡回法庭，深入到社區(qū)，處理相關(guān)的物業(yè)涉法問題。
（四）著力破解資金難題。一是落實過渡性補(bǔ)貼資金。對于實行市場化物業(yè)服務(wù)和社區(qū)保障性管理的老舊小區(qū)，過渡性財政補(bǔ)貼資金應(yīng)列入財政年度預(yù)算，并定期撥付。二是建立老舊住宅小區(qū)住宅專項維修資金制度。對未建立維修資金或維修資金不足的老舊小區(qū)，引導(dǎo)業(yè)主按照業(yè)主大會的決議通過的繳存標(biāo)準(zhǔn)建立維修資金，專項用于小區(qū)共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修。三是建立老舊小區(qū)應(yīng)急維修資金制度。各區(qū)應(yīng)設(shè)立老舊小區(qū)應(yīng)急維修資金，專項用于小區(qū)電梯停運(yùn)、水管破裂、影響房屋安全等緊急情況的維修使用。具體資金數(shù)額由各區(qū)根據(jù)實際情況確定，原則上不低于200萬元，列入各區(qū)年度財政預(yù)算。當(dāng)發(fā)生緊急維修情況時，由街道辦事處認(rèn)定并提出申請，由應(yīng)急維修資金先行墊付，再向相關(guān)受益業(yè)主按照擁有房屋建筑面積比例收取，并返還應(yīng)急維修資金賬戶。四是建立特困職工等特殊人群補(bǔ)助制度。低保、特困職工等老舊小區(qū)業(yè)主憑低保、特困證明，向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）提出申請，可免交物業(yè)費(fèi)。免交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由區(qū)級財政負(fù)責(zé)補(bǔ)足。
（五）加大政策扶持力度。一是對有條件的老舊小區(qū)，可補(bǔ)建物業(yè)管理用房和經(jīng)營用房。物業(yè)管理用房用于滿足物業(yè)服務(wù)需要。物業(yè)經(jīng)營用房收益用于補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)用不足，此費(fèi)用可計入舊小區(qū)整治資金。 二是允許老舊小區(qū)設(shè)置經(jīng)營性停車位和經(jīng)營性廣告。對有條件的老舊小區(qū)，允許其在公共區(qū)域建設(shè)經(jīng)營性停車位，在公共部位設(shè)置經(jīng)營性廣告。經(jīng)營性停車位和經(jīng)營性廣告收益可在物業(yè)服務(wù)合同中約定，用于彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)不足。三是多措并舉破解物業(yè)費(fèi)收費(fèi)難題。社區(qū)居委會應(yīng)積極營造花錢買服務(wù)的濃厚氛圍，發(fā)揮黨員干部示范帶頭作用，協(xié)助收繳老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)。加大依法追繳力度，依托技術(shù)改造手段，將繳納物業(yè)費(fèi)情況納入個人社會誠信體系。
（六）加強(qiáng)監(jiān)督考核。把以考促建、以考促管作為常規(guī)工作抓緊抓實，確保老舊小區(qū)管理的各項工作落實到位。一是加強(qiáng)對物業(yè)管理單位考核。 各區(qū)加強(qiáng)對進(jìn)駐老舊小區(qū)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)單位和物業(yè)服務(wù)中心（平臺）進(jìn)行日常檢查和定期考評。對先進(jìn)單位給記入企業(yè)誠信檔案，物業(yè)招投標(biāo)可適度加分。對服務(wù)不到位單位限期整改，減少財政補(bǔ)貼資金，并實行責(zé)任追究。二是加強(qiáng)部門考核。區(qū)政府應(yīng)加強(qiáng)對區(qū)級各部門、街道辦事處、居民委員會考核。結(jié)合每年下達(dá)的老舊小區(qū)綜合改善、物業(yè)管理、業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建等工作，明確考核標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法，并進(jìn)行量化，納入年度績效考核的內(nèi)容。
（七）加大宣傳力度，營造良好輿論氛圍。一是大力宣傳老舊住宅小區(qū)管理工作對促進(jìn)城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展及構(gòu)建和諧社會的重要意義。二是提高居民公共財政權(quán)利與義務(wù)、參與小區(qū)管理、花錢購買物業(yè)服務(wù)的意識。三是堅持正確輿論導(dǎo)向。以正面宣傳，弘揚(yáng)正氣為主，多宣傳先進(jìn)單位、先進(jìn)典型，形成支持參與老舊小區(qū)建設(shè)和管理濃厚氛圍。四是要創(chuàng)新宣傳手段，在充分利用新聞、攝影、美術(shù)等傳統(tǒng)宣傳方式的同時，要利用微信、QQ、錄像短片、電視短劇、小區(qū)大屏幕等媒介，組織各類比賽、展播、展覽等活動，提高宣傳的廣度和深度，形成全社會關(guān)心、支持老舊小區(qū)管理的良好輿論氛圍。
石家莊市人民政府
2015年8月19日
冀公網(wǎng)安備 13010802001544號