石家莊市物業(yè)管理招投標管理辦法

 

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理招投標活動，保護物業(yè)管理招投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭和物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國招標投標法實施條例》、國務院《物業(yè)管理條例》和《石家莊市物業(yè)管理條例》等相關規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。  

第二條 本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理招投標活動及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理招投標活動的監(jiān)督管理，建立物業(yè)管理招投標平臺，擇優(yōu)選擇物業(yè)管理招投標服務機構，為本市物業(yè)管理招標投標活動提供指導和服務。

縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政管理部門依據(jù)本辦法規(guī)定職責，負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理招投標活動的監(jiān)督管理。

第四條 物業(yè)管理招投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。任何單位和個人不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)服務企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招投標活動。

第五條 新建物業(yè)建設單位在辦理房屋預售許可證時，應當向物業(yè)所在市房產(chǎn)行政主管部門提供前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約；屬于新建住宅物業(yè)的，還應當提供物業(yè)管理招議標備案文件。

同一物業(yè)管理區(qū)域內，住宅物業(yè)建筑面積低于三萬平方米的，應當出具情況說明和書面申請，經(jīng)物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門批準可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

經(jīng)核定予以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，擬選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當符合相關規(guī)定。

第六條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務企業(yè)因不能履行前期物業(yè)服務合同撤出的，建設單位應在原物業(yè)服務合同約定的服務內容和標準不降低、原收費標準不變動、物業(yè)服務企業(yè)資質與物業(yè)管理項目規(guī)模相適應的條件下，制定重新選聘方案，通過招投標方式另行選聘物業(yè)服務企業(yè)，并將招標結果及在行政主管部門的備案證明文件告知全體業(yè)主。

第七條 業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，支持和鼓勵其采用招投標方式。其選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當具備以下條件：

（一）物業(yè)服務企業(yè)資質與物業(yè)管理項目規(guī)模相適應；

（二）物業(yè)服務企業(yè)信用等級被評定為優(yōu)秀或良好；

（三）物業(yè)管理日常投訴處理程序和標準符合相關規(guī)定；

（四）物業(yè)服務企業(yè)聘用的項目經(jīng)理應當具備執(zhí)業(yè)資格。

第二章 招標

第八條 物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。本辦法所稱招標人是指依法進行物業(yè)管理招標的開發(fā)建設單位、業(yè)主大會或其他物業(yè)所有權人。業(yè)主大會決定通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，可以授權其業(yè)主委員會履行招標人職責。

第九條 招標人可以委托從事物業(yè)管理招標代理業(yè)務的招標代理機構代理完成招標工作。

代理機構應具備相應的資質、相應的物業(yè)管理招標經(jīng)驗和編制物業(yè)管理招標文件的業(yè)務能力，以及良好的經(jīng)營誠信記錄。

物業(yè)管理招標代理機構在物業(yè)管理招標代理中，必須嚴格遵守招投標法律、法規(guī)和政策規(guī)定，不得組織串標、圍標，不得同時為一個物業(yè)管理項目承擔招標和投標業(yè)務。若違反規(guī)定辦理招標業(yè)務的，依法承擔相應的法律責任。

第十條 招標人決定對物業(yè)管理項目實施招標后，應當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應當包括以下內容：

（一）招標公告或招標邀請書；

（二）投標人須知及前附表；

（三）評標標準、評標辦法及程序；

（四）物業(yè)服務合同條款及格式；

（五）圖紙及相關說明：房屋建筑結構、經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖、配套設施說明、配套設備的清單和技術參數(shù)；

（六）物業(yè)管理服務內容及標準、委托物業(yè)管理服務的起止時間；

（七）投標文件格式、內容及要求；

（八）其他事項。

    第十一條 招標人完成招標文件編制后，實際啟動招標工作前，應首先向市房產(chǎn)行政主管部門提交以下材料，辦理招標備案：

（一）《物業(yè)管理項目招標備案表》；

（二）營業(yè)執(zhí)照或業(yè)主委員會備案手續(xù)和業(yè)主大會決定；

（三）建設工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖；

（四）物業(yè)管理用房和物業(yè)經(jīng)營用房配置情況說明；

（五）招標公告或招標邀請書、招標文件；

（六）招標人委托招標代理機構辦理招標事宜的，還應提供招標委托代理合同；

（七）物業(yè)管理項目的其他必要資料。

市房產(chǎn)行政主管部門對符合規(guī)定條件的申請，在受理之日起5個工作日內辦理備案手續(xù)。備案材料不符合規(guī)定的，應及時通知招標人補正。

第十二條 物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。

招標人采取公開招標方式的，應當在市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站或市物業(yè)管理網(wǎng)站上發(fā)布招標公告，公告期不應少于5日。招標公告應當載明以下主要內容：

（一）招標條件（包括招標備案情況、招標項目名稱、地址、類型、建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況）；

（二）投標人資格條件；

（三）招標文件的獲?。ㄍ稑巳藞竺攸c、期限以及獲取招標文件的方法）；

（四）投標文件的遞交；

（五）發(fā)布公告的媒介；

（六）聯(lián)系方式（招標人名稱、招標代理單位名稱及聯(lián)系方式）。

招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規(guī)定內容。

第十三條 招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人提出與物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。

第十四條 招標人可以在招標公告中規(guī)定，對投標申請人進行資格預審。實行投標資格預審的物業(yè)管理項目，招標人應當在招標公告或投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的方法。

資格預審文件一般應當包括下列內容：

（一）資格預審公告；

（二）申請人須知；

（三）資格審查辦法；

（四）資格預審申請文件格式；

（五）項目概況；

（六）企業(yè)服務標準化完成情況和誠信檔案。

第十五條 招標人在招標公告中未規(guī)定資格預審程序，不得進行招標預審環(huán)節(jié)。

第十六條 進行資格預審，招標人應當預先設定入圍投標人的人數(shù)。

經(jīng)資格預審后，有效投標人超過預先設定的入圍投標人數(shù)的，招標人應當按照資格預審審查辦法，擇優(yōu)確定入圍投標人參與投標。

經(jīng)資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。

對資格預審有法律、法規(guī)規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十七條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。

第十八條 招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等項目的詳細資料。也可以組織答疑會，由招標人針對投標人的提問逐一作出答復和說明。

第十九條 招標人可以對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的內容可能影響投標文件的，招標人應當在投標截止時間至少15日前，以書面形式通知所有獲取招標文件的潛在投標人；不足15日的，招標人應當順延提交投標文件的截止時間。

潛在投標人或者其他利害關系人對招標文件有異議的，應當在投標截至時間10日前提出。招標人應當自收到異議之日內3日內作出答復；作出答復前，應當暫停招標投標活動。

第二十條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。在確定中標人前，不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

第三章  投標

第二十一條 本辦法所稱投標人，是指具備相應的物業(yè)服務企業(yè)資質和招標文件要求的其他條件，響應物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)服務企業(yè)。

第二十二條 投標人應按照招標公告或招標邀請書指定的地點、時間辦理投標報名手續(xù)，報名時需提供以下資料，同時獲取招標文件：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）資質等級證書；

（三）授權委托書；

（四）招標公告或投標邀請書中規(guī)定的其他資料。

第二十三條 招標人在招標公告中要求投標申請人提交投標保證金的，投標人應保證投標保證金在投標截止時間前匯入招標人指定的賬戶。投標保證金的金額不得超過招標項目年度物業(yè)服務費用估算金額的百分之二，投標保證金有效期應當與投標有效期一致，并在招標文件中明示。

第二十四條 投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標文件內容不得違反國家、河北省、石家莊市關于物業(yè)服務的相關法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的規(guī)定。

投標文件由投標函、商務標書和技術標書組成。其中技術標書單獨包封。

投標函包括管理目標、物業(yè)管理服務費收費標準、履約承諾和編制說明等。

商務標書包括企業(yè)資信、企業(yè)文化和管理水平、管理實力、管理業(yè)績的介紹，年度收支預算及投標報價等。

技術標書包括項目管理服務理念、模式和目標，物業(yè)服務分項目標、標準與承諾，項目組織架構和主要管理人員介紹，主要工作環(huán)節(jié)管理制度、運行程序及檢查控制方法，物業(yè)服務早期介入，物業(yè)服務費用的收取形式、開辦費開支預算方案，特約服務費、其他委托代理服務費等收費標準，共用設施和共用部位的經(jīng)營活動安排、預計收益和收益的分配使用等。

第二十五條 商務標書為明標，技術標書為暗標。技術標書應進行隱名處理，由招標文件規(guī)定使用統(tǒng)一的結構、格式、字體、編排和紙型、裝訂、文整等，否則按照廢標處理。

第二十六條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當妥善保存投標文件。任何單位和個人在開標前均不得開啟投標文件。

根據(jù)招標文件要求，送達投標文件的物業(yè)服務企業(yè)為實際投標人。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。

第二十七條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十六條的規(guī)定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。

第二十八條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人、其他投標人的合法權益和國家利益、社會公共利益，不得以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

第四章  開標、評標和中標

第二十九條 評標委員會由招標人代表和評標專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。

招標人應當在開標前的3日內，向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請，從石家莊市物業(yè)管理專家?guī)熘校扇‰S機抽取的方式，確定評標專家。

與招標人、投標人有利害關系的專家，應當回避，不得進入相關項目的評標委員會。

第三十條 物業(yè)管理專家由市房產(chǎn)行政主管部門選任，并負責其培訓、調度、考核等日常管理工作。

物業(yè)管理專家應當具備下列條件：

（一）從事物業(yè)管理工作6年以上，并具有中級以上技術職稱；

（二）熟悉物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理相關業(yè)務知識；

（三）能夠認真、公正、誠實、廉潔地履行職責；

（四）有條件、有精力承擔專家職責范圍的工作。

物業(yè)管理專家有違規(guī)行為或不稱職行為的，市房產(chǎn)行政主管部門可取消其專家資格；被取消專家資格的人員，不得再參加任何物業(yè)管理項目的評標活動。

第三十一條 招標人應當按照招標文件規(guī)定的時間、地點開標，并邀請各投標人委派代表參加。

第三十二條 開標由招標人或者物業(yè)管理招投標服務機構主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規(guī)定進行：

（一）投標人少于3個的，招標人不再開標，按規(guī)定重新招標；

（二）投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。

（三）經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封招標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前收到的所有投標文件，并對投標人提交的技術標書進行編號。

（四）宣布投標人名稱及招標文件要求的其他的內容。

（五）開標過程應當記錄在案，由投標人代表及其他相關人員簽字確認，并存檔備查。

第三十三條 評標過程應當保密。評標委員會成員應當按照招標文件設定的評標標準和方法，獨立進行評審。

評審順序為先評審技術標書，再評審標書的其它部分。評審標書其它部分時，評標委員會成員有權獲知提交技術標書的對應投標人，但不得再對技術標書的評審結果做出任何修改。

經(jīng)評審，由于投標文件嚴重不符合招標文件要求而出現(xiàn)廢標，導致實際參與競標人數(shù)不足3人的，評標委員會可以否決所有投標，也可以繼續(xù)評標。所有投標被否決的，招標人應當重新招標。

第三十四條 標書評審結束后，評標委員會成員集體聽取投標人的述標和答辯，進一步考證投標人的履約能力。述標和答辯順序以投標人單位名稱第一個字的筆劃通過抽簽確定。答辯人可以為兩人，其中一人應為投標人擬定的項目經(jīng)理，其述標和答辯的內容不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。招標人應當做好現(xiàn)場述標和答辯記錄，并由答辯人和評標專家簽字。

第三十五條 評標方法一般應運用標書評審加現(xiàn)場述標和答辯的綜合評估法，采取百分制。具體評分細則由招標人按照招標文件中的評標標準，在開標之日前制定。評標標準和評分細則應合理確定技術部分、商務部分和現(xiàn)場述標和答辯等各項內容的比重和分值。因投標人自身原因不能參加答辯的，其答辯部分得分為0分。

第三十六條 評標委員會完成評標后，應當出具書面評標報告，闡明評標委員會的評審和比較意見，并由評標委員會成員簽字確認。評標委員會應當按照招標文件的要求直接確定中標人或者向招標人推薦不超過3名有排序的中標候選人。

評標委員會向招標人推薦中標候選人的，招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

第三十七條 招標人對投標文件的內容有保密義務，不得復印、抄錄。在確定中標候選人當日將全部投標人的投標文件封存一份備查，其余投標文件退還。

第三十八條 中標人確定后，建設單位招標人應當通過市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站和市物業(yè)管理網(wǎng)站，將招標結果進行公示；其他招標人應當在物業(yè)管理區(qū)域內，將招標結果進行公示。公示期為3日。

第三十九條 招標人和中標人簽訂物業(yè)服務合同后，將中標結果通知所有未中標的實際投標人，并返還其投標保證金及銀行同期存款利息。

第四十條 招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內，依照招標投標法的規(guī)定，簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同的標的、服務內容、收費標準、服務承諾、履行期限、規(guī)章制度等主要條款應當與招標文件、中標人的投標文件和現(xiàn)場答辯的內容一致。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議。

第四十一條 招標人和中標人簽訂物業(yè)服務合同后，由招標人提交下列材料，向市房產(chǎn)行政主管部門辦理中標備案手續(xù)：  

（一）《中標備案表》；  

（二）評標委員會的評標報告；  

（三）中標人的投標文件；  

（四）中標通知書；  

（五）物業(yè)服務合同。

市房產(chǎn)行政主管部門應當在受理之日起10日內辦理中標備案手續(xù)。

第五章  附則

第四十二條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文字的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準。用文字表示的金額與數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。

第四十三條 建設單位應當在辦理商品房預售許可證前，完成物業(yè)管理招投標活動。在辦理預售許可證時，應當同時提交簽訂的物業(yè)服務合同。

業(yè)主大會決定采用招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應在原物業(yè)服務合同終止或解除前2個月內，完成物業(yè)管理招投標活動。

第四十四條 新建物業(yè)的開發(fā)建設單位未通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準、擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，依據(jù)《石家莊市物業(yè)管理條例》等法規(guī)規(guī)定，由市房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，予以處罰。

第四十五條 本辦法有效期自2013年1月1日起至2017年12月31日止。