2001年2月4日，盧某與XX南方物業(yè)公司（下稱南方公司）簽訂物業(yè)管理服務合同一份，約定由南方公司管理盧某的一套公寓，管理期限從2001年2月16日至2006年12月31日。該合同約定由南方公司提供小區(qū)保安服務。2003年1月23日晚9點左右，盧某在其居住大樓的電梯內(nèi)遭受不法分子襲擊并因此而受傷。盧某因此將南方公司訴至法院，要求解除物業(yè)管理服務合同，并賠償其醫(yī)療費、誤工費、交通費、營養(yǎng)費、護理費、整容費、學習中斷費及精神損失費共計76896元。

案例二：

　　宏大公司與XX神達物業(yè)公司（下稱神達公司）2000年簽訂物業(yè)服務合同。2001年1月由于春節(jié)放假，宏大公司沒有安排人員值班。2月1日, 宏大公司員工又開始上班，發(fā)現(xiàn)其所租用的房屋門被撬，電腦被盜，遂向公安機關報警。經(jīng)公安機關現(xiàn)場勘驗，系被開鎖入室，現(xiàn)場有撬挖痕跡。經(jīng)清點，宏大公司報稱損失物品總計11115元。宏大公司要求神達公司賠償，神達公司認為是宏大公司春節(jié)期間沒有安排人值班所致，不同意賠償。故宏大公司將神達公司告上法院，訴求賠償11115元。

　　以上都是涉及物業(yè)服務中保安義務的案例，雖然案例一和案例二的原告分別有人身傷害、財產(chǎn)損失，但是法院最后判決物業(yè)服務公司所承擔的法律責任卻截然不同。案例一被告無須賠償盧某，案例二被告卻在其過錯范圍內(nèi)，賠償部分原告損失。為什么相似的案件卻是不同的判決呢？筆者認真分析這類物業(yè)保安義務案件，認為判斷物業(yè)服務公司是否承擔人身、財產(chǎn)賠償，必須準確界定物業(yè)保安義務的性質，以及物業(yè)服務公司承擔法律責任的范圍和歸責原則。

物業(yè)保安義務的性質

《物業(yè)管理條例》中保安義務的規(guī)定

　　一、保安義務是一種法定的消極義務。第47條“物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。”該規(guī)定見物業(yè)服務公司的安全防范工作僅限于“發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。”在安全事故發(fā)生的條件下，保安義務是一種消極的安全防范義務，而不是積極的安全保護義務，而且該條也沒有強制物業(yè)服務公司聘請保安人員。據(jù)此，我們可以認為《條例》沒有將保安義務列為物業(yè)服務公司積極安全保護義務。

　　二、保安義務也是一種合同義務?！稐l例》第36條的規(guī)定則從側面強調了保安義務具有約定性，其規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”這個規(guī)定包含三個層次內(nèi)容：（1）物業(yè)服務合同是業(yè)主和物業(yè)服務公司之間權利義務產(chǎn)生的前提；（2）物業(yè)提供的保安服務是雙方在合同中約定的內(nèi)容；（3）物業(yè)服務企業(yè)在未能履行物業(yè)服務合同約定的前提下，導致了業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害，應當依法承擔法律責任。

　　論證保安義務的根本性質――法定義務

　　確認保安義務為一種特殊的雙重義務，尤其是承認法定義務的根本性，不但利于保護小業(yè)主的合法權益，維護社區(qū)物業(yè)的公共秩序，提高物業(yè)服務企業(yè)的服務水平，而且從司法實踐的發(fā)展趨勢看更傾向認可保安義務的法定性。

　　1. 法定義務符合我國現(xiàn)行法律法規(guī)所建立起來的模式。保安義務對義務人而言，應是其承擔的最基本義務和達到的最低要求。保安義務作為一種法定義務，除特別情形外，通常都要求義務人積極的作為，保障相關公眾的人身或財產(chǎn)安全。

　　2. 法定義務符合司法實踐發(fā)展趨勢。有學者認為保安義務除了來源于合同義務外，其他來源的理論基礎都是源自誠實信用原則，這種合同雖然未作明確規(guī)定，但依據(jù)誠實信用原則而產(chǎn)生的保安義務在性質上是一種附隨義務。相對于附隨義務，來源于合同的保安義務就是一種給付義務。附隨義務與給付義務相對應，附隨義務不能獨立訴求履行義務。

　　可是，隨著《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》的頒布實施，一些附隨義務也上升為法定義務，該解釋第六條規(guī)定：“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。因第三人侵權導致?lián)p害結果發(fā)生的，由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務人有過錯的，應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔相應的補充賠償責任。安全保障義務人承擔責任后，可以向第三人追償。賠償權利人起訴安全保障義務人的，應當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。”物業(yè)服務企業(yè)是否可以適用本條，司法實務中逐漸傾向于按此施行。

物業(yè)保安義務法律責任的歸責原則

　　物業(yè)保安義務具有“雙重性質”，既有法定性，也有契約性。法定性為根本性質，起著概括規(guī)定、約束限制物業(yè)保安合同的作用；契約性為首要性質，在適用上為第一位，即有契約依契約，無契約依法定或者契約違背法定時依法定的適用順序。因此在確定物業(yè)保安義務法律責任的歸責原則時候，必須區(qū)分有無契約存在，契約是否約定清晰明確，具體如下：

　　1. 無過錯責任，以未約定或者約定不明物業(yè)保安服務及合同約定違反法定為前提。上文已述，《物業(yè)管理條例》第四十七條明確規(guī)定了物業(yè)服務公司應做到最低保安義務，作為一個合格的物業(yè)服務公司必須知道法定保安義務，并且符合最低保安義務，不得違反法律強制規(guī)定。

　　2. 過錯歸責原則，以合同明確約定物業(yè)保安服務為前提。物業(yè)服務公司如果已經(jīng)盡職盡責履行了合同規(guī)定的保安服務，業(yè)主仍然產(chǎn)生損失，或者完全由于業(yè)主自己的過錯導致?lián)p失，物業(yè)則不承擔賠償業(yè)主人身、財產(chǎn)的損失；如果未能履行或者完全履行規(guī)定的保安服務，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)損失，物業(yè)服務公司必須在過錯范圍內(nèi)承擔賠償責任；若業(yè)主與物業(yè)服務公司同時存在過錯，則雙方按各自過錯的比例，由法官自由裁量各自承擔的責任。

　　引言中兩個案例就是法院以過錯歸責原則認定被告是否應賠償原告。案例一法院調查所得南方公司已經(jīng)在小區(qū)設置了門衛(wèi)崗及保安員，盧某不能提供其所遭受襲擊系南方公司不履行職責所致的證據(jù)，南方公司在盧某被襲擊事實中沒有過錯，故沒有支持盧某的訴訟請求。案例二判決被告承擔部分責任，就是因為被告宏大公司在春節(jié)期間一方面沒有按規(guī)定打開監(jiān)控錄像，保存有效的監(jiān)控信息，導致公安機關的偵查工作受阻；另一方面也沒有對春節(jié)期間出入服務區(qū)域的物品進行登記，對原告物品被盜出國貿(mào)大廈具有不可推卸的責任。法官認定物業(yè)服務公司賠償原告部分損失，但同時原告春節(jié)期間沒有人值班也有過錯，所以法院判決雙方在各自過錯范圍內(nèi)承擔相應責任?！?/span>