“安居樂業(yè)”一直是整個國家和社會共同追求的目標。但一段時間以來房價的過快上漲使得這個民生理想似乎離我們越來越遠了。4月中旬以來,力度空前的樓市調(diào)控政策及其帶來的房地產(chǎn)市場的積極變化,讓人民群眾看到了黨和政府遏制房價過快上漲、保障人民群眾改善住房條件的決心和信心。人們希望此番樓市調(diào)控不能松動,更希望其

　　調(diào)控的方向和重點向大力增加保障性住房傾斜,以使大量中等收入群體和困難群體的住房需求獲得有效的制度保障。而這一制度保障的獲取又亟待住房保障法的出臺。

　　目前,住房保障法尚在草擬之中,作為參與其中的一名學者,我的認知是:住房保障立法就是要改變目前住房供應單一依靠市場的局面,即在商品住房市場之外,辟出專門領域來保障中低收入家庭的居住需求,改變不管有錢沒錢都到市場獲取住房的局面。法律要硬性規(guī)定,政府在土地規(guī)劃、財稅政策等方面向保障性住房傾斜,使得中低收入家庭的住房供給從商品房市場中有效地分流出來。這也是住房保障法立法的起點與原點。

　　住房保障立法需要引導的是:讓住房需求由“居者有其屋”轉向“住有所居”。在住房保障法的起草當中,對于民眾的住房需求采取了分層次的立法原則,即針對不同層次的保障對象分別采用廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房、兩限房、配租和配售補貼以及住房公積金財稅支持等多層次的保障方式,來確保人民的居住權得以實現(xiàn)。然而,在這分層次的保障方式中,在產(chǎn)權式和租賃式保障中,應該優(yōu)先發(fā)展租賃式的住房保障。

　　人們對住房需求觀念的轉變至關重要。人人均有權實現(xiàn)其“有恒產(chǎn)方有恒心”的理想,然而“居者有其屋”愿望的實現(xiàn),主要應在商品房市場上完成。住房保障的目標不是保障人人能“居者有其屋”,而是保障“住有所居”的實現(xiàn),這是住房保障法的主要功能和使命。

　　保障基本人群的居住權

　　住房保障法的主要功能是保障公民普遍享受住房福利,從而達致“住有所居”之境況,實現(xiàn)住房的民生功能。此次住房保障法的起草,有專家建議命名為“基本住房保障法”,我深表贊同。住房保障法不是保障所有人的住房需求,而主要是保障中低收入家庭的住房需求,保障的是基本人群的基本權利——居住權,即住房保障法要保證的是人們的居住需求得到滿足,并不以保障人們的購房乃至投資需求為立法目的。所以,法律應確立保障性住房制度以建設廉租房和公共租賃房為主,并非盯著“產(chǎn)權”不放。

　　從住房保障法的立法宗旨出發(fā),城市中低收入家庭、棚戶區(qū)居民、舊宅區(qū)居民、新入職職工、“夾心層”以及農(nóng)民工群體都應納入住房保障范疇。這其中,農(nóng)民工群體是比較特殊的保障對象,由于農(nóng)民工沒有城鎮(zhèn)戶口,在立法時頗受限制。但是,考慮到農(nóng)民工群體為城市發(fā)展建設作出的巨大貢獻,以及其在城市長期生活的需求,筆者一直主張應該將農(nóng)民工群體納入受保障對象。最近,由住房和城鄉(xiāng)建設部等七部門聯(lián)合制定的,旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》對外發(fā)布?！吨笇б庖姟分赋?近年來一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時,隨著城鎮(zhèn)化快速推進,新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn),外來務工人員居住條件也亟須改善。根據(jù)《指導意見》,公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū),可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。這些規(guī)定,贏得了社會各方的贊賞。

　　三種不同層次的保障方式

　　住房保障法應以發(fā)展租賃式保障為主,同時應根據(jù)不同人群的不同需求制定不同層次的保障方式:

　　一是,為低收入家庭提供配租福利。草擬中的住房保障法規(guī)定,為需要租用住房的居民提供廉租房。廉租房的福利性質直接體現(xiàn)在其低廉的租金水平上。廉租房的受眾應該包括農(nóng)民工、城市低收入家庭和新入職人群等。這些群體有住房需求,但由于住房支付能力較低,無法購買產(chǎn)權房屋,因此,向這類人群提供廉租房,以維護其居住權。

　　二是,為有一定購買力的居民提供配售福利。中低收入居民,有一定的資本積累,但是仍遠遠不足以支付商品房高額費用。對于這類人群,住房保障法為其提供經(jīng)濟適用房的住房福利。作為住房保障的一部分,經(jīng)濟適用房兼有經(jīng)濟性和適用性的特點。草擬中的住房保障法規(guī)定,配售的保障性住房,實行按份共有,就是指購房人與政府按照一定比例共同擁有房屋的產(chǎn)權。共有產(chǎn)權模式減輕購房者購房和政府集資建房的雙重壓力,這種制度安排更為深遠的影響是給予了中低收入者一個直接進入房屋產(chǎn)權購買門檻的機會,只要經(jīng)過一定時間的積累,最終有可能獲得住房所有權。同時,共有產(chǎn)權模式通過限制購房者的產(chǎn)權比例,起到壓縮利益空間、抑制投機的功能,從而確保經(jīng)濟適用房保障到位。

　　三是,為低收入人群追加的住房租賃補貼福利。草擬中的住房保障法為了防止廉租房等福利租房的租金給低收入人群造成過大壓力,規(guī)定這類人群在享受住房保障的同時,如果租金仍然超出其家庭收入的一定比例的,超出部分可以申請住房租賃補貼。一般認為,廉租房租戶實際房租支出占平均收入的比重不能超過10%。

　　除了以上三種主要的保障方式外,住房保障法還將對住房公積金制度和保障性住房財稅優(yōu)惠制度加以規(guī)定,以促進住房保障制度的順利構建。

　　樓市如何破局,房價能否軟著陸,關系著整個國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。在樓市調(diào)控中,我們應堅持調(diào)控與疏導并重,在打擊投機的同時,分流住房需求,惟有如此,方能真正迎來房價的拐點。否則,無論如何調(diào)控,普通老百姓是無力承擔受如此高額房價的。因此,在現(xiàn)階段,構建實施基本住房保障制度,重視住房的民生性質,應該是各級人民政府考量和籌謀的重要課題。各級政府應該統(tǒng)籌各類社會資源,協(xié)力推進我國住房保障制度建設。而一部良善的住房保障法的早日出臺,正是億萬百姓的殷殷期待。