近日，東莞市物業(yè)管理協會正式發(fā)布了《東莞市物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查報告》（以下簡稱《報告》），《報告》解析了目前東莞物業(yè)管理服務行業(yè)發(fā)展堪憂的一些問題，如不少物管企業(yè)處于虧損狀態(tài)，行業(yè)人才流失嚴重等，受到業(yè)內的關注。

       問題一：經濟效益處于整體虧損狀態(tài)

       調研報告數據顯示，東莞市物業(yè)管理行業(yè)整體處于虧損狀態(tài)，多數企業(yè)生存困難，且大多數物業(yè)服務企業(yè)的經營規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差，缺乏可持續(xù)長遠發(fā)展的經濟基礎。統計數字反映，137家填報企業(yè)現有資產總值74272.99萬元，平均資產總值542.14萬元；137家填報企業(yè)2008年經營總收入達52170.5萬元，平均經營收入367.02萬元；137家填報企業(yè)完成營業(yè)稅金及附加1015.4萬元，平均完成營業(yè)稅金及附加52.27萬元；137家填報企業(yè)上繳企業(yè)所得稅金437.57萬元，平均上繳企業(yè)所得稅金36.25萬元；平均利潤額-8.32萬元。

       問題二：收費標準靈活性不足

       《報告》稱，我市有關部門對物業(yè)服務收費有相應的指導價，對我市居住物業(yè)的平均物業(yè)管理收費標準，無電梯的商品房為1.36元/平方米，有電梯的商品房為1.87元/平方米，獨立式別墅為2.36元/平方米；對辦公用房的收費為2.65元/平方米，對商業(yè)用房的收費為3.16元/平方米。管理費大部分項目包括了公共水電費用。由以上數據看出，居住物業(yè)的服務費標準和收費率明顯低于辦公物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。而在目前的物業(yè)管理項目中，居住物業(yè)仍占市場的主流。

       另外，《勞動合同法》實施和社會最低工資標準提高后，企業(yè)的用工成本明顯增加，使企業(yè)的負擔明顯加重。許多物業(yè)管理企業(yè)反映，這種指導價限制過嚴，價格上限過低，靈活性不足。由于現行指導價為2004年制定，與目前物業(yè)服務成本大幅提高的現狀相比，相對滯后，占總服務成本比重較高的人力資源成本的大幅提升對企業(yè)造成嚴重沖擊，導致企業(yè)運營成本過高但收費不能相應提高，影響了企業(yè)的經濟效益和發(fā)展。

       問題三：從業(yè)人員操作工人比例偏高、教育水平偏低、技術力量薄弱

     《報告》顯示，由于物業(yè)管理行業(yè)目前仍屬于勞動密集型行業(yè)，其從業(yè)人員中，從事管理崗位的人員只占10.7%，從事操作崗位即企業(yè)一線操作人員占89.3%。操作崗位人員尤其是秩序維護員所占的比例過大，加大了行業(yè)用工成本，降低了工作效益。勞動密集型的特點也造成了教育水平偏低的現象。在被調查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，中專（高中）及以下的學歷占大部分，約有89.25%，大專及以上學歷只占了10.75%。

       物業(yè)管理行業(yè)管理人員中有81.68%沒有中級以上職稱，操作人員中96.19%沒有中級以上技工證書，技術力量的薄弱是顯而易見的。這意味著大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術指導和監(jiān)督也存在力不從心的問題。

       物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員教育水平低、技術力量薄弱，是行業(yè)自身的一個客觀狀況，也是造成行業(yè)效益差、管理水平難以提高的一個重要原因。

   ■協會聲音

       調整管理費 需和業(yè)主達成共識

       對本次調研報告涉及的問題，東莞市目前物業(yè)服務行業(yè)的現狀，記者采訪了東莞市物業(yè)管理協會會長陳雄進，陳雄進告訴記者，東莞物業(yè)服務企業(yè)目前基本上處于經營比較困難甚至是虧損的狀態(tài)，盈利的不多。不過要解決這個困境，如果涉及調整管理費，需要和業(yè)主達成共識。

       陳雄進告訴記者，目前一些管理費收費過低的項目已經進行了一些調整，但整體調整并不大。物管費的調整，需要和業(yè)主達成共識，認可提供的服務與價格相匹配，在服務保持水平的前提下，可以允許企業(yè)將物管費適當地上調。陳雄進表示，如果企業(yè)入不敷出，企業(yè)為了經濟效益和生存狀況，會通過其他途徑維持企業(yè)生存，這些途徑包括降低服務標準，或者通過其他方法彌補收益，如提高停車費等。這實際上對雙方都是一種傷害。企業(yè)與業(yè)主都應該理解的是，小區(qū)維持好的服務，對社會安定穩(wěn)定也是有力的支撐。

       陳雄進對記者表示，目前東莞實行的指導價是2004年制定的。從2004年到現在，東莞最低工資標準上調了60％左右，隨著物價的上漲、人工的上漲，現在行業(yè)面臨的生存壓力很大。

       至于物業(yè)服務企業(yè)是否一定要建管分離。陳雄進認為，建管分離是有行業(yè)需求的，可以說是一個發(fā)展趨勢，但從目前而言，時機并不是很成熟。這主要是目前不少品牌發(fā)展商為了促進銷售，會更好地維護物業(yè)服務。而大的品牌發(fā)展商都有自己的物業(yè)服務企業(yè)，分離并不是一件很容易的事。而對于中小樓盤，或者是無后續(xù)開發(fā)樓盤的發(fā)展商而言，建管分離無疑更有利一些，推進建管分離也更容易。

    ■業(yè)界聲音

       物業(yè)服務企業(yè) 除了節(jié)流還要開源

       近年來，東莞市物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展迅速。而伴隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，與物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生關系的人群也越來越多，這個行業(yè)的受關注程度也在逐漸攀升。有行內人士認為，物業(yè)服務企業(yè)服務的范圍覆蓋面越來越廣，且人們與物業(yè)服務之間的關系每天都在發(fā)生，物業(yè)服務甚至可以看做是城市運營的一個重要組成部分，也是維系和諧社會的一個重要基礎。

       然而，在物業(yè)服務行業(yè)重要性越來越突顯的時候，這個行業(yè)的發(fā)展卻受到了一些客觀因素的限制。如何解決《報告》提到的這些問題，日前記者采訪了光大物業(yè)常務副總經理史延平等業(yè)內人士。

    觀點一：端正心態(tài)，節(jié)流開源

       物業(yè)服務企業(yè)的經濟效益問題是近年來被提及越來越多的問題。這里面固然有客觀因素，也有些主觀因素。在面臨物業(yè)服務費收費不高，企業(yè)需要生存的時候，不少物業(yè)服務企業(yè)，尤其是獨立運作的物業(yè)服務企業(yè)選擇的是降低服務標準，這便很容易造成與業(yè)主之間的矛盾。

       物業(yè)服務企業(yè)首先要端正心態(tài)，要明白物業(yè)服務行業(yè)是個帶社會服務性質的行業(yè)，肯定只能是薄利，無法賺取太豐厚的利潤。其次，在尋求經濟效益時，除了節(jié)流之外，還要更多考慮開源，包括為業(yè)主提供合理的收費服務等。

    觀點二：應根據不同樓盤，有不同的收費與要求

       先不評論東莞物業(yè)服務費的收費高低問題。從目前的社會情況來看，普通物業(yè)與高端物業(yè)的收費價差區(qū)別不大，物業(yè)服務的價值體現也就不明顯。而業(yè)主質素的提高，一些高端物業(yè)的業(yè)主要求越來越高。從經營的角度考慮，物業(yè)服務費提不上去，就只能按價值提供服務，而提供的相應服務業(yè)主又不滿意。

       從這個角度來考慮，管理部門是否可以考慮根據不同樓盤的情況，有更多的靈活的價值指導？而且伴隨著社會的發(fā)展，對指導價也應該作出及時的相應調整，讓定價更符合現實情況，更符合社會情況，讓各方面達成共識。

    觀點三：做好人才維護才能可持續(xù)發(fā)展

       物業(yè)服務行業(yè)是勞動密集型行業(yè)，門檻低，人員教育素質和技術質素相對較低，這是不爭的事實。但要正視的是，這個行業(yè)的特點也決定了不需要太多學歷高的人員。而技術質素低，并不意味著精神質素就可以低，精神質素，服務態(tài)度，是可以通過相應的培訓達到的。

       不過，物業(yè)公司盈利水平相對停滯不前，這種局面直接影響到人員就業(yè)的穩(wěn)定性。員工薪酬調整幅度與速度都無法與人力成本、價格成本的上漲成比例，使行業(yè)的管理人才流失嚴重，這也是行業(yè)不能不考慮的問題。從企業(yè)和行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展而言，都需要做好人才的維護。

    探因：建管不分埋下糾紛隱患

       “開發(fā)建設單位下屬企業(yè)和非開發(fā)建設單位下屬企業(yè)比例約各占一半，非開發(fā)建設單位下屬企業(yè)所占比例略高于開發(fā)建設單位下屬企業(yè)。”日前，東莞市物業(yè)管理協會發(fā)布了一份調研報告。調研結果表明，長久以來東莞樓盤建管不分的局面，在近年來已經有了很大程度的改變。

    建管不分是歷史問題

    建管不分，是不少樓盤都曾經經歷的階段。

    樓盤就像開發(fā)商自己的孩子，不少開發(fā)商寧愿虧些錢，也不愿意將樓盤交給其他的物業(yè)管理公司進行管理。

       這種建管不分的“父子關系”體制，使在房屋驗收和接管過程中，物業(yè)公司不敢為業(yè)主主張權利，為日后的糾紛埋下了隱患。不少開發(fā)商在售房期間進行欺騙性宣傳、盲目承諾，結果業(yè)主入住后發(fā)現原來的承諾沒有兌現，在找不到開發(fā)商的情況下，業(yè)主只能把矛頭對準物業(yè)公司。

       一位不愿意透露姓名的行內人士告訴記者，建管不分本身便是“不公平”游戲，房地產商用自己的下屬企業(yè)來充當物業(yè)管理公司，使這類企業(yè)很容易帶有開發(fā)商的企業(yè)色彩，而忽視了自己企業(yè)是服務性企業(yè)的本質，以管理者的姿態(tài)對待業(yè)主。在業(yè)主反映開發(fā)商遺留問題時，也無法站在一個公正的角度積極督促開發(fā)商解決問題，因而很容易引起糾紛。

    民營服務企業(yè)發(fā)展迅速推動建管分離

       調研報告顯示，1998年以前，是我市物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢，成立企業(yè)少，總共只成立了18家企業(yè)；而在1998年到2008年的10年間，我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅猛，企業(yè)成立數量大量增長，大多數的物業(yè)服務企業(yè)在這一階段誕生，共成立了119家，占目前企業(yè)總數的86.86%。其中，尤其以2002年至2006年，與房地產行業(yè)發(fā)展狀況相適應，公司數量上增長迅速；2007年后，由數量增長開始轉向規(guī)模增長。

       “從東莞市樓盤的物業(yè)服務情況來看，大部分品牌企業(yè)的大型樓盤，還是由開發(fā)企業(yè)下屬的物管公司做物業(yè)服務的多。”資深從業(yè)人士告訴記者，招投標機制的建立，還需要很長的路。

    問計：解決物管糾紛需三方達成共識

       不少從業(yè)人士認為建管不分是較多物業(yè)糾紛存在的癥結所在，認為應早日規(guī)范市場，但要真正減少物業(yè)糾紛，更多的還是需要物業(yè)服務企業(yè)加強物業(yè)服務意識，同時業(yè)主理性維權，雙方在磨合中逐漸達成共識。

    建管分離不能解決所有問題

       “這是現階段的物業(yè)服務行業(yè)中較多出現的問題。”一位資深從業(yè)人士告訴記者，從現階段而言，品牌發(fā)展商不愿意將物業(yè)服務獨立出去，考慮到的主要是品牌效應。發(fā)展商會給物業(yè)服務企業(yè)一定的補貼。

       而對于獨立運作的物業(yè)服務企業(yè)而言，首先有些問題本來就不是物業(yè)服務企業(yè)可以解決，另一方面，由于獨立運作的企業(yè)需要首先考慮生存問題，所以不得不考慮經濟效益，以使企業(yè)經營不出現虧損。這就不可避免會出現一些降低服務標準，縮減人員的狀況，一些物業(yè)糾紛也就相應產生。

    業(yè)主維權應理性合法

       無疑，解決物業(yè)服務糾紛不能把希望一味放在建管分離上。行內人士表示，解決物業(yè)糾紛，推動行業(yè)健康發(fā)展，需要發(fā)展商、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主都能有正確的意識，并達成共識。

       不管是發(fā)展商下屬的物業(yè)服務企業(yè)，還是獨立運作的物業(yè)服務企業(yè)，都應理解到物業(yè)服務是個帶社會服務性的行業(yè)，要不斷提高服務意識。另一方面，業(yè)主也應增強自治自律意識，規(guī)范和完善業(yè)主委員會的運作程序，理性合法地進行維權。

    東莞市住宅物業(yè)服務收費政府指導價（單位：元/平方米·月）

    住宅物業(yè)多層、高層住宅 別墅

管理服務等級 （獨立別墅區(qū)除外）

有電梯 無電梯

一級 2.4 1.8 2.8

二級 1.8 1.2 2.0

三級 1.4 0.9 1.5

四級 1.1 0.5 1.2

此表為住宅物業(yè)服務收費最高價格，下浮不限

    ■業(yè)主聲音

   【鄭先生】要提供與收費相應的好服務

       費用高點沒關系，但要提供相應好的服務。我現在的一套物業(yè)是別墅，大部分時間沒怎么去住。偶爾去看看，就覺得企業(yè)的物業(yè)服務做得實在不怎么樣，主要是小區(qū)的維護不怎么到位，整個別墅區(qū)雜草蔓生，就更加不想去住了。現在每個月的物管費是照交的，如果小區(qū)物管覺得費用低了人工維護做不到位，完全可以把費用提高一些，把物業(yè)服務真正做好，物業(yè)服務做到位了，也會更吸引我們入住。

    【陳女士】不覺得現在管理費低

       現在的物業(yè)管理費低嗎？并不覺得。我家100平方米多一點的房子，每個月交物管費差不多近200元，小區(qū)業(yè)主至少有100戶吧，每個月小區(qū)的物管收費也不算少了。物業(yè)公司總是以人工說事，那請了人就應該把事情做好吧，但平時我們能感受到的物業(yè)服務除了保安和打掃之外就沒別的了。物管公司還是先好好練練內功再來提調整管理費的事吧。

    【肖先生】物業(yè)服務企業(yè)同業(yè)主要互相理解

       確實物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主雙方要先放下對立情緒，現在看到比較多的要不就是業(yè)主指責物管公司，要不就是物管公司指責業(yè)主。如果雙方能放下對立情緒，可能整體會更和諧一些。至于物管費，現在的物管費和廣州差不多，而廣州的人工和生活成本都比東莞高，其他城市的物管公司也能生存。對于目前的現狀，還是多找找其他方面的原因吧。