一、貸款咨詢(xún)

         商業(yè)房貸政策未變首付五成最多貸10年

         置業(yè)技巧

　　1.目前房貸新政主要針對(duì)個(gè)人住房貸款，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房貸款的政策沒(méi)有變化，基本上各家銀行還是按照最低首付五成、基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

　　2.不同銀行對(duì)于商鋪貸款審批松緊度有所不一，不少銀行商業(yè)用房貸款最多只能貸10年?！　?/p>

        網(wǎng)友提問(wèn)

        保定網(wǎng)友馬先生：現(xiàn)在住房貸款難辦，商鋪是否更難貸款？

        嘉賓解答

　　“目前個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房貸款的政策沒(méi)有變。”業(yè)內(nèi)人士介紹，大體上四大國(guó)有銀行比較難，貸款利率按照基準(zhǔn)利率上浮10%，而興業(yè)銀行、平安銀行、民生銀行等還可能按照基準(zhǔn)利率甚至下浮10%，不過(guò)就商業(yè)用房貸款的首付成數(shù)，都要求至少五成。

　　商業(yè)用房貸款不像住房貸款一樣算第幾套，買(mǎi)多少套所能貸到的額度和利率都是一樣的，不過(guò)，申請(qǐng)此類(lèi)貸款的條件較多，如中國(guó)銀行須同時(shí)具備下列條件：當(dāng)?shù)爻Ｗ?hù)口或有效居留身份；有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房合同協(xié)議，所購(gòu)商業(yè)用房必須是已竣工驗(yàn)收的現(xiàn)房，具有優(yōu)良的發(fā)展前景，并且屬于永久性建筑；能夠支付銀行規(guī)定的首付款；提供經(jīng)貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保等。興業(yè)銀行還要求貸款人年齡與借款期限之和不超過(guò)70，在興業(yè)銀行開(kāi)立個(gè)人銀行結(jié)算賬戶(hù)，并通過(guò)自然人生家庭理財(cái)卡辦理貸款支用和償還等結(jié)算業(yè)務(wù)等。建設(shè)銀行還要求貸款人有合法有效的購(gòu)買(mǎi)、建造、大修住房的合同、協(xié)議等。

        二、二手房咨詢(xún)

　　此外，商業(yè)用房貸款的期限也不像住房貸款那樣最長(zhǎng)可達(dá)30年，建行、工行、興業(yè)銀行等都是“最長(zhǎng)不超過(guò)十年”，中國(guó)銀行為“原則上最長(zhǎng)十年”。自主交易不省心 別忘預(yù)留水電押金

         置業(yè)技巧

　　1.首先要確認(rèn)業(yè)主的資格，并確認(rèn)好房子質(zhì)量及租賃情況。

　　2.簽訂合同時(shí)要約定好違約條款。

         網(wǎng)友提問(wèn)

　　石家莊網(wǎng)友張女士：雖然房?jī)r(jià)在降，但想買(mǎi)房自住還是能省則省。最近朋友有一套房子在賣(mài)，我想自己和他成交，我該注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？

         嘉賓解答

　　河北石新律師事務(wù)所專(zhuān)職律師李月鋒說(shuō)，市場(chǎng)上，進(jìn)行自主交易的自住客為主，他們想更省費(fèi)用。如果業(yè)主紅本在手，并且是一次性付款，那么手續(xù)就非常簡(jiǎn)單。但大部分業(yè)主紅本并未在手，并且買(mǎi)家也大多是按揭，手續(xù)更為復(fù)雜。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)在自助交易中，要注意四大風(fēng)險(xiǎn)。一是業(yè)主資格的審核。自主交易時(shí)，買(mǎi)家就要自行去檔案大廈查詢(xún)，看清楚這套房是否在業(yè)主名下?？赡軙?huì)出現(xiàn)業(yè)主的房產(chǎn)在交易之前就已出售。

　　二是看房風(fēng)險(xiǎn)。一般中介會(huì)對(duì)房屋的質(zhì)量有審核，自主交易則必須自己去仔細(xì)觀察房屋的質(zhì)量、房子內(nèi)是否有租客等情況。目前房貸緊張，更重要的是去銀行問(wèn)清楚自己是否符合貸款條件。

　　三是合同的違約風(fēng)險(xiǎn)。在簽訂正式合同時(shí)，必須對(duì)于付款條件、違約情形的處理方式約定清楚，特別是對(duì)于雙方的履約情況要進(jìn)行證據(jù)保存。同時(shí)也要在合同約定好拿到房產(chǎn)證后多少天內(nèi)要去做抵押，防止一方不配合讓交易不能進(jìn)行。

　　四是水電過(guò)戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)。如果是通過(guò)中介過(guò)戶(hù)，一般都會(huì)留有水電押金。所以建議買(mǎi)方在和業(yè)主協(xié)商好并在合同約定的情況下，在定金支付時(shí)就扣留一部分的水電押金，等水電過(guò)戶(hù)完后再行支付。

        三、房產(chǎn)繼承

        放棄繼承權(quán)也需做公證

        置業(yè)技巧

　　1.在有遺囑的情況下，個(gè)人財(cái)產(chǎn)按遺囑分配。

　　2.沒(méi)有遺囑情況下，按第一繼承人、第二繼承人順序法定繼承。

        網(wǎng)友提問(wèn)

　　石家莊網(wǎng)友何先生：我的父親剛剛?cè)ナ?，他名下有一套房產(chǎn)，我母親放棄了繼承權(quán)，想把房子過(guò)到我的名下，應(yīng)該怎樣操作？

        嘉賓解答

　　咨詢(xún)多位律師都一致表示，繼承有兩種方式，一種是有遺囑，一種是沒(méi)有遺囑。像何先生的案例，首先要搞清楚他父親是否有立下遺囑，如果有則這套房子將按照遺囑進(jìn)行分配。

　　一般立遺囑有三種方式：口頭、書(shū)面及公證?？陬^遺囑必須沒(méi)有利益關(guān)系的第三方作為見(jiàn)證，書(shū)面則親筆書(shū)寫(xiě)的遺囑，公證則是遺囑找到公證處公證或者是律師見(jiàn)證。三種方式中，以公證遺囑效力最高，這個(gè)含義就是在三種遺囑同時(shí)存在的時(shí)候，將以公證遺囑為準(zhǔn)。即使在公證遺囑之后，還有其他口頭、書(shū)面的遺囑出現(xiàn)，仍以公證遺囑為準(zhǔn)。

　　如果沒(méi)有遺囑的情況下，房產(chǎn)就會(huì)按照法定方式進(jìn)行繼承，其中第一繼承人是配偶、父母和子女，第二繼承人是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。在存在第一繼承人的情況下，房產(chǎn)一般會(huì)按繼承人平均分配。如果第一繼承人都不存在，那么第二繼承人將平均分配。

　　回到何先生的案例，在確定沒(méi)有遺囑的情況下，何先生母親、何先生，及何先生的爺爺奶奶都有繼承權(quán)利。如果何先生爺爺奶奶已去世，才可以由何先生母親及何先生共同繼承。如果該房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那么兩人將繼承屬于他父親的一半房產(chǎn)。而此時(shí)何先生母親放棄了屬于她的繼承部分，那么可以做一個(gè)放棄申請(qǐng)并做公證，攜帶何先生父親的死亡證明書(shū)、戶(hù)口本、出生證明等資料，到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行房產(chǎn)變更即可。