2010年05月27日09:38  來源：《北京日報》

         數(shù)十位專家上百輪討論，市民提出700多條意見參與，市政府常務(wù)會最終議定……《北京市物業(yè)管理辦法》經(jīng)過數(shù)年醞釀，幾經(jīng)易稿，終于出臺，今年10月1日施行。這個管理辦法和每一位有居所的人都有關(guān)系，而且在物業(yè)管理領(lǐng)域進(jìn)行了大膽的探索和創(chuàng)新，很多做法都開全國同行業(yè)之先河。

物業(yè)公司須每年定期“曬”賬單

　　小區(qū)服務(wù)用了多少保安員、多少保潔員？都是什么價碼？灌溉綠化用了多少水，花了多少水費(fèi)？……以后，物業(yè)公司在小區(qū)中服務(wù)的各種成本都將每年對業(yè)主公開“曬”一次。

　　去年8月，因自己所住的小區(qū)物業(yè)公司不按照《物權(quán)法》向業(yè)主公布其收益情況，央視主持人趙普一紙?jiān)V狀，將北京嘉晟物業(yè)管理有限公司推上被告席，要求其公示電梯間及樓宇外的廣告經(jīng)營收益情況。在趙普起訴后，北京嘉晟物業(yè)管理有限公司公布了電梯間及樓宇外的廣告經(jīng)營收益。對于物業(yè)公司一直“捂”著的賬單，新的《北京市物業(yè)管理辦法》要求物業(yè)必須定期“曬”出來?！掇k法》規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)；業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。”

　　此前，一些小區(qū)物業(yè)也公示了小區(qū)的賬單，但內(nèi)容比較模糊。據(jù)了解，物業(yè)服務(wù)的成本一般應(yīng)該包括9大項(xiàng)，包括管理服務(wù)人員的工資，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用，辦公費(fèi)用等。北京市物業(yè)管理協(xié)會曾在今年4月首次公布了本市一季度城區(qū)普通商品住宅物業(yè)服務(wù)成本信息。其中物業(yè)人員工資開支占了大頭兒。

　　在此前召開的北京物業(yè)管理工作會上，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，成本不公開，容易讓業(yè)主對物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生異議，所以今年將從“適當(dāng)時候”開始，組織定期公布物業(yè)服務(wù)成本定額造價，把物業(yè)服務(wù)過程中所涉及的人工、物料和能耗等成本細(xì)目和價格標(biāo)準(zhǔn)定期公布。

　　針對新項(xiàng)目，還將引入第三方機(jī)構(gòu)測算物業(yè)費(fèi)初始價格，并將價格形成機(jī)制在售樓處公示。同時，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會在每季度公布一次物業(yè)服務(wù)成本定額造價，把物業(yè)服務(wù)過程中所涉及的人工、物料和能耗等成本細(xì)目和價格標(biāo)準(zhǔn)定期公布。這個定額造價也可以成為小區(qū)業(yè)主考量物業(yè)服務(wù)公司所公布成本“含真量”的參考標(biāo)準(zhǔn)。

　　另據(jù)了解，除了物業(yè)公司曬出賬單外，市住建委還將出臺物業(yè)公司服務(wù)的五級標(biāo)準(zhǔn)，其中一級是“服務(wù)基本到位”，二三四五級逐級增加服務(wù)內(nèi)容。業(yè)主今后既可以看到物業(yè)企業(yè)的收支成本，也可以具體了解小區(qū)物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，兩相比對一下，就知道自己支付的物業(yè)費(fèi)值不值了。

　　據(jù)了解，今年4月2日，北京復(fù)北社區(qū)掛出了一張小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)明了垃圾外運(yùn)費(fèi)、公用設(shè)施維修費(fèi)等費(fèi)用，同時部分項(xiàng)目也劃分了一級住宅、甲類住宅、乙類住宅在同一項(xiàng)目上的不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化到以一分錢為單位。這張收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表格可以被視為五級標(biāo)準(zhǔn)的一個雛形。到了五級標(biāo)準(zhǔn)公布時，每一個交費(fèi)級別應(yīng)該有多少，每一個級別分別規(guī)定了玻璃擦幾次，地面掃幾遍，多少名保安同時在崗，地面、墻面破損多大面積歸物業(yè)修等等，不同的級別將包括不同的服務(wù)內(nèi)容。據(jù)了解，市住建委已經(jīng)在全市70多個項(xiàng)目中采樣，五級標(biāo)準(zhǔn)將會涵蓋300多項(xiàng)內(nèi)容。

　　新規(guī)亮點(diǎn)1

　　前期物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商掏

　　新規(guī)概述：建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)責(zé)任，可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。這意味著，開發(fā)商可以請物業(yè)公司服務(wù)小區(qū)，也可以自己當(dāng)“物業(yè)公司”，請專業(yè)的保潔公司、保安公司、設(shè)備設(shè)施維修公司進(jìn)行服務(wù)。

　　解讀：“今年10月1日以后取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，在業(yè)主大會成立之前，或者業(yè)主大會籌備組成立三個月之內(nèi)，開發(fā)商將‘扛’起前期物業(yè)服務(wù)的所有責(zé)任。”市住建委物業(yè)處處長于良告訴記者，業(yè)主在這期間不必承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，待業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，這時可以對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)重新進(jìn)行約定。

　　前期物業(yè)由開發(fā)商承擔(dān)，除了承擔(dān)費(fèi)用，開發(fā)商還要把設(shè)施、設(shè)備管理，保安和保潔都管起來，買房人在簽訂購房合同時，前期物業(yè)服務(wù)合同是作為購房合同附件出現(xiàn)的，簽署合同的雙方是購房人和開發(fā)商。也就是說，在入住后到業(yè)主大會成立前，或者業(yè)主大會籌備組成立三個月前，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，或者出現(xiàn)公攤面積有不合理使用、綠地變會所的情況，購房人都可以找到開發(fā)商“理論”，而物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間動不動就“劍拔弩張”的緊張關(guān)系也會因此迎刃而解，物業(yè)也就不用替開發(fā)商“背黑鍋”了。

　　開發(fā)商如果想盡快把“前期物業(yè)”這個大包袱甩掉，還需要經(jīng)過兩道門檻，一個是支持業(yè)主或者主動申請成立業(yè)主大會，第一次業(yè)主大會的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)；第二是前期物業(yè)必須經(jīng)過業(yè)主或者是業(yè)主和開發(fā)商共同委托的第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)對前期物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)通過后開發(fā)商才能把前期物業(yè)責(zé)任交出，業(yè)主大會這個真正的“主人”正式上崗，接過小區(qū)管理的重任。

　　開發(fā)商基本不具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，因此在開發(fā)商承擔(dān)小區(qū)前期物業(yè)責(zé)任期間，在沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的情況下，也可以承擔(dān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職能，但由于時間較短，而且各專項(xiàng)服務(wù)均需要委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)，又有當(dāng)?shù)亟值擂k事處和區(qū)縣房屋行政管理部門監(jiān)管，開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)責(zé)任期間不會對業(yè)主生活產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　新規(guī)亮點(diǎn)2

　　小區(qū)車位不得出售給“外人”

　　新規(guī)概述：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。

　　解讀：由于很多小區(qū)的車位售價不菲，動輒十幾、二十萬元，因此很多小區(qū)的業(yè)主不愿意買車位，寧愿租車位，因此不少小區(qū)車庫、車位是由開發(fā)商持有的。開發(fā)商如果要出租這些車位，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主，在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，開發(fā)商可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，但租期不得超過6個月。

　　如果開發(fā)商要漲租金怎么辦？新《辦法》明確提出，開發(fā)商調(diào)整車位租金應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。這意味著，開發(fā)商一旦確定車位租金價格，再提高就需要有充足的“硬理由”了。至于開發(fā)商要如何與全體業(yè)主協(xié)商，在下一步出臺的配套文件中會有詳細(xì)說明。

　　新規(guī)亮點(diǎn)3

　　評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)“裁判”物業(yè)糾紛

　　新規(guī)概述：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監(jiān)理。

　　解讀：“業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛現(xiàn)在都找政府或者通過訴訟解決，物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)為客觀公正解決這些糾紛提供了技術(shù)依據(jù)。”北京市住建委物業(yè)處處長于良說，北京正在積極培育物業(yè)服務(wù)獨(dú)立第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，鼓勵物業(yè)服務(wù)各方權(quán)益主體在確定物業(yè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收等環(huán)節(jié)及物業(yè)服務(wù)全過程，委托評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，從事客觀公正的評估監(jiān)理。

　　第三方監(jiān)理都能干些什么呢？于良說，在成立業(yè)主大會之前，前期物業(yè)是由開發(fā)商承擔(dān)的，在成立業(yè)主大會后，業(yè)主大會要選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這時就需要開發(fā)商和業(yè)主大會共同委托第三方監(jiān)理對前期物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行查驗(yàn)，特別是設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)，如果設(shè)施、設(shè)備有損毀情況，提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)需要進(jìn)行賠償，只有第三方監(jiān)理對前期物業(yè)服務(wù)情況驗(yàn)收后，新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能進(jìn)行交接。

　　除此之外，業(yè)主如果對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平不滿意、或者對物業(yè)費(fèi)不滿意，都可以要求第三方監(jiān)理進(jìn)行評估，持評估報告同服務(wù)企業(yè)“討價還價”；相反，如果物業(yè)公司覺得簽訂合同時的物業(yè)費(fèi)過低，希望調(diào)高，也要通過第三方監(jiān)理進(jìn)行評估，才能向業(yè)主大會提出申請。

　　措施：據(jù)悉，作為《北京市物業(yè)管理辦法》的配套文件之一，《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》目前正在廣泛征求意見，今年“十一”前將出臺實(shí)施。
新規(guī)亮點(diǎn)4

　　老物業(yè)賴著不走罰款10萬

　　新規(guī)概述：物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等理由拒絕辦理交接。而且，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的這一段時間，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　解讀：在一些物業(yè)公司被業(yè)主換掉的時候，會以各種借口拒絕向接手的物業(yè)公司辦理交接，而最好的理由就是業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)。如果原來的物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)意不撤出小區(qū)怎么辦呢？原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提出訴訟或者申請仲裁，不得強(qiáng)行接管。

　　此外，如果原物業(yè)公司拒不撤出，可以由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期撤出，逾期不撤出可處10萬元罰款。

　　新規(guī)亮點(diǎn)5

　　不得以欠費(fèi)為由停水?dāng)嚯?/strong>

　　新規(guī)概述：水、電、氣、熱、通信、有線電視等錢款費(fèi)用，原則上由業(yè)主自行交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位發(fā)票，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

　　解讀：代收各種水、電、氣、熱等費(fèi)用眼下已經(jīng)成為一些物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營項(xiàng)目，物業(yè)公司代收這些費(fèi)用，本應(yīng)由專業(yè)供電、供水公司提供相應(yīng)發(fā)票，由物業(yè)公司代開，但目前業(yè)主能夠直接從物業(yè)公司拿到發(fā)票的并不多。由于一些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率不高，個別物業(yè)公司為了提高物業(yè)費(fèi)收繳率，以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)為由，停水?dāng)嚯?，甚至還有極個別物業(yè)公司將代收的水電費(fèi)用挪作他用，彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)的不足，不向供電、供水公司交納。新《辦法》明文禁止物業(yè)公司的這些行為。對于如何處罰，市住建委將出臺相應(yīng)的適用細(xì)則。

　　案例：前不久，建外SOHO東區(qū)發(fā)生停電事件，眾業(yè)主獲悉小區(qū)欠電力公司巨額電費(fèi)，同時牽出小區(qū)拖欠巨額供暖費(fèi)，物業(yè)服務(wù)公司稱拖欠費(fèi)用的原因是因?yàn)楹芏鄻I(yè)主不交物業(yè)費(fèi)。而建外SOHO東區(qū)商鋪的電費(fèi)一直是由物業(yè)公司代扣代繳的，但電力公司半年多沒有收到物業(yè)公司足額交納的電費(fèi)。

　　影響：

　　開發(fā)商捂盤要算物業(yè)成本賬

　　前期物業(yè)的規(guī)定捎帶手地也打擊了開發(fā)商的捂盤行為。依新《辦法》規(guī)定，物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。而且還規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的才能申請成立業(yè)主大會。新《辦法》實(shí)施以后，如果再“分期分批”開盤，會讓開發(fā)商肩上承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)擔(dān)子更重。

　　如果按照每平方米每月2元的物業(yè)費(fèi)計算，一個住宅面積達(dá)到5萬平方米的小區(qū)，開發(fā)商每個月就得掏出10萬元，業(yè)主大會的籌備期以3個月計，3個月的時間開發(fā)商要為購房人支付30萬元的物業(yè)費(fèi)。如果拖的時間越長，費(fèi)用會越高。

　　物業(yè)公司不再當(dāng)“替罪羊”

　　在購房人簽署購房合同的時候，同時還需要簽訂的是前期物業(yè)服務(wù)合同，這份合同是由開發(fā)商和由其選定的物業(yè)服務(wù)公司簽訂的，購房人只有接受的“份兒”。由于物業(yè)公司對開發(fā)商百依百順，開發(fā)商的遺留問題物業(yè)公司即使了解情況也不敢“多嘴”。業(yè)主入住后，開發(fā)商撤場，留下物業(yè)公司跟業(yè)主打交道，出現(xiàn)的開發(fā)商遺留問題，物業(yè)公司也一并替開發(fā)商“扛”了。今后，這些問題就由開發(fā)商來承擔(dān)了，物業(yè)不必再背“黑鍋”了。

　　各方觀點(diǎn)

　　新《辦法》將減少物業(yè)矛盾

　　開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)責(zé)任、要求物業(yè)公司“曬”成本……《北京市物業(yè)管理辦法》很多內(nèi)容全國首創(chuàng)。昨天記者采訪時，除了幾家開發(fā)商負(fù)責(zé)人不愿接受采訪外，許多業(yè)主和物業(yè)公司都很樂意發(fā)表看法，相關(guān)物業(yè)管理方面專家在接受記者采訪時表示，新《辦法》實(shí)施將大大減少物業(yè)矛盾。

新規(guī)向弱勢群體傾斜

　　點(diǎn)評人：舒可心

　　從事物業(yè)管理研究10年的社區(qū)專家

　　說起《北京市物業(yè)管理辦法》，舒可心說了八個字：起點(diǎn)很高，用心良苦。

　　“政府從一個曾經(jīng)的游戲參與者徹底變成了游戲的裁判，而且這個裁判向弱勢群體傾斜。”舒可心說，“開發(fā)企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)責(zé)任這一條，表面上看似乎對開發(fā)商不公平，但實(shí)際上是調(diào)劑了社會公平。在開發(fā)商、購房人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)這個‘三角’當(dāng)中，購房人是最弱勢的，讓購房人學(xué)習(xí)和開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)博弈是不現(xiàn)實(shí)的。為了構(gòu)建和諧穩(wěn)定的社會關(guān)系，公共政策就是要進(jìn)行社會公平的調(diào)劑，讓占用更多社會資源和社會財富的開發(fā)企業(yè)承擔(dān)更多的社會責(zé)任，有責(zé)任感的開發(fā)企業(yè)是會支持的。”

　　新《辦法》對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的“要求”很高，如牽頭組建首次業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的備案當(dāng)場受理、協(xié)助沒有成立業(yè)主大會的小區(qū)共同決定重大物業(yè)管理事項(xiàng)……基層政府的服務(wù)職能也會越來越重要。

　　隨著城市建設(shè)任務(wù)逐漸下降，城市管理任務(wù)越來越重，物業(yè)矛盾日益突出，甚至變成了隨時可能激化重大社會問題的“安全隱患”。開發(fā)商遺留問題長期存在、業(yè)主大會運(yùn)作困難、物業(yè)市場質(zhì)價不符、行業(yè)監(jiān)管模式亟待調(diào)整……由于業(yè)主主體地位缺失，這些物業(yè)矛盾長期得不到根本解決，新《辦法》解決的正是這些看似不大、實(shí)則不小的物業(yè)矛盾。

　　配套細(xì)則須做好

　　點(diǎn)評人：張大憲

　　參與討論新《辦法》的專家組成員之一，新天第小區(qū)業(yè)主委員會成員

　　“市場發(fā)展這么快，原來的管理辦法已經(jīng)滯后了。”看到新《辦法》出臺，張大憲覺得很欣慰，“新的辦法很多提法在國內(nèi)是第一次提出，像開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)責(zé)任、要求物業(yè)公司‘曬’成本、引入第三方評估機(jī)制……既是大膽的探索也有理論支撐，下一步要做的是做好配套細(xì)則，讓這些措施扎扎實(shí)實(shí)落實(shí)下去。”

　　建管合一減少糾紛

　　點(diǎn)評人：王龍貴

　　長城物業(yè)北京分公司總經(jīng)理

　　王龍貴告訴記者，新《辦法》提出了很多新內(nèi)容，如要求開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)責(zé)任，這對于物業(yè)公司來說是一件好事，因?yàn)橐郧?ldquo;建管分離”，開發(fā)商遺留下來的問題常常引發(fā)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾，如果前期物業(yè)“建管合一”，對小區(qū)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間建立和諧互信關(guān)系有很大幫助。